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房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)廣東省水泥行業(yè)的影響

廣東省水泥行業(yè)協(xié)會(huì)

今年4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國(guó)十條”出臺(tái)后，一度遏制房?jī)r(jià)較快上漲的勢(shì)頭，取得了初步的效果。但進(jìn)入8月份，隨著房?jī)r(jià)漲幅的回落、及商品房促銷，積累的潛在需求陸續(xù)釋放，商品房、商品住宅銷售額、銷售均價(jià)止跌回升，9月呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，達(dá)到近年同期新高。9月末，中央有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行再次調(diào)控，并加大了力度。而北京、上海、深圳、廣州等地紛紛出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限制措施。10月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，一些城市住房銷售量大幅下降。可以預(yù)計(jì)今年四季度將出現(xiàn)需求萎縮、市場(chǎng)清淡、供給逐步增加的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期。

但對(duì)于水泥市場(chǎng)而言，作為房地產(chǎn)業(yè)的建筑材料，水泥的使用量直接受房地產(chǎn)當(dāng)期施工的房屋面積和新開工項(xiàng)目面積的影響，而房地產(chǎn)政策直接調(diào)控的是建筑產(chǎn)品，直觀效果是商品房、商品住宅的銷售量和銷售價(jià)格，表面上看短期內(nèi)對(duì)水泥的使用量沒(méi)有直接影響，但從周期效應(yīng)看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，市場(chǎng)需求萎縮，商品房銷售量下降，必將促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少土地購(gòu)置，延遲商品房項(xiàng)目施工，減少商品房新開工面積，則水泥的預(yù)期需求量勢(shì)必減少，間接影響水泥的生產(chǎn)和銷售。

一、今年前三季度我省房地產(chǎn)市場(chǎng)和水泥工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本情況

根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料表明，前三季度廣東全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量突破萬(wàn)億，共完成10573.62億元，同比增長(zhǎng)24.1%，增幅比上年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中：城鎮(zhèn)投資8479.70億元，增長(zhǎng)28.3%；農(nóng)村投資2093.92億元，增長(zhǎng)9.4%。
（一）房地產(chǎn)行業(yè)

前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)具有開發(fā)投資增幅高位運(yùn)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金明顯趨緊，商品房銷售面積降幅收窄等特點(diǎn)：
    1、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行。前三季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資2439.63億元，同比增長(zhǎng)30.6%，增幅比上半年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為23.1%，同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。
    2、本年到位資金趨緊。前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金3915.64億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增幅比上年同期回落7.2個(gè)百分點(diǎn)，比上半年和一季度回落9.6個(gè)和18.2個(gè)百分點(diǎn)。

3、土地購(gòu)置費(fèi)大幅增長(zhǎng)。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1315.18萬(wàn)平方米，接近上年同期水平，增幅比去年同期提高39.0個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置費(fèi)399.45億元，增長(zhǎng)86.9%，增幅分別比一季度和上年同期提高56.2個(gè)和129.0個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置費(fèi)占開發(fā)投資的16.4%，同比提高5.0個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)開發(fā)投資增長(zhǎng)9.9個(gè)百分點(diǎn)。完成土地開發(fā)面積1506.30億元，增長(zhǎng)41.4%，增幅比上年同期提高73.9個(gè)百分點(diǎn)。待開發(fā)土地面積3878.33萬(wàn)平方米，比上年同期減少411.27萬(wàn)平方米。
    4、商品房銷售面積降幅收窄。自4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)十條”政策出臺(tái)后，商品房銷售持續(xù)下滑。全省商品房銷售面積由一季度增長(zhǎng)14.1%下滑到1-8月的下降7.9%。到三季度全省商品房銷售面積4487.07萬(wàn)平方米，同比下降3.1%，降幅比1-8月收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額3305.26億元，同比增長(zhǎng)10.7%。

綜上所述，今年前三季度新開工面積達(dá)到近年同期峰值，未來(lái)1年商品房供應(yīng)量將有所增加。隨著年內(nèi)“二次調(diào)控”的啟動(dòng)，廣深 “限購(gòu)令”出臺(tái)、“限貸令”更趨嚴(yán)格、銀行加息等調(diào)控政策的疊加，將抑制部分購(gòu)房需求，在一定程度上增加企業(yè)融資成本。預(yù)計(jì)第四季度商品房銷售將趨于平淡，企業(yè)資金壓力或?qū)⒓哟蟆?/span>

（二）水泥工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

今年前三季度廣東省水泥工業(yè)，得益于固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資繼續(xù)回升、亞運(yùn)工程加快進(jìn)度、淘汰落后水泥產(chǎn)能力度的加大，廣東水泥市場(chǎng)呈現(xiàn)風(fēng)調(diào)雨順，淡季不淡，價(jià)量齊增的良好態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)建材數(shù)量經(jīng)濟(jì)監(jiān)理學(xué)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料顯示：

1、產(chǎn)量逐月上升

            表1

從表1看到，到2010年9月止，全國(guó)水泥產(chǎn)量增速減緩，累計(jì)增長(zhǎng)率為14.4%。今年前三季度廣東水泥產(chǎn)量累計(jì)達(dá)到7977萬(wàn)噸， 累計(jì)增長(zhǎng)率為15.2%，比全國(guó)平均水平高0.8個(gè)百分點(diǎn)， 在全國(guó)排名第6位。熟料累計(jì)產(chǎn)量為5950萬(wàn)噸，在全國(guó)排名第4位，其中，窯外分解熟料累計(jì)產(chǎn)量為4247萬(wàn)噸，在全國(guó)排名第4位。窯外分解熟料產(chǎn)量已占全省熟料總產(chǎn)量的71.38%。

從圖1中可見(jiàn)，我省熟料和窯外分解熟料產(chǎn)量逐月穩(wěn)步上升，可以看出，我省水泥結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，新型干法旋窯水泥生產(chǎn)逐步占據(jù)主導(dǎo)地位。

2、市場(chǎng)需求旺盛

今年以來(lái)，由于國(guó)家實(shí)施的一攬子刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃,尤其是4萬(wàn)億元投資計(jì)劃的逐步落實(shí)，廣東采取的“三促進(jìn)一保持”和啟動(dòng)“新十項(xiàng)工程”建設(shè)等一系列措施，各地加大投入基礎(chǔ)建設(shè)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，對(duì)我省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用非常明顯。另外廣州舉辦的亞運(yùn)會(huì)各項(xiàng)工程進(jìn)入最后的沖刺階段，其他工程為了減少因亞運(yùn)停工帶來(lái)的影響紛紛趕在亞運(yùn)停工令實(shí)施前完工或工期提前，導(dǎo)致今年前三季度水泥需求增大。據(jù)本會(huì)初步估算，今年前三季度廣東省水泥總消費(fèi)量（含廣西等周邊省份進(jìn)入廣東的水泥）超過(guò)9000萬(wàn)噸，其中新型干法旋窯水泥的使用量占比已接近80%。

3、水泥價(jià)格穩(wěn)定

今年1-9月，一方面，由于行業(yè)集中度提高，企業(yè)間協(xié)調(diào)能力加強(qiáng)，各大水泥企業(yè)采取有計(jì)劃安排設(shè)備保養(yǎng)維修，合理安排生產(chǎn)等措施，市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)合理；另一方面，由于一季度碰到干旱天氣，導(dǎo)致西江水位持續(xù)低位，延續(xù)廣東枯水季節(jié)西江運(yùn)輸困難狀況，廣西水泥運(yùn)不下來(lái)，導(dǎo)致廣東水泥市場(chǎng)供應(yīng)量不足。再有就是國(guó)家和省為確保實(shí)現(xiàn)“十一五”節(jié)能減排目標(biāo)開展了節(jié)能監(jiān)察行動(dòng)，部分地區(qū)的水泥企業(yè)用電受到限制，產(chǎn)能得不到正常發(fā)揮，所以，今年以來(lái)廣東水泥價(jià)格一直維持在380-400元/噸左右（見(jiàn)圖2），水泥企業(yè)產(chǎn)銷兩旺。

     4、經(jīng)濟(jì)效益好轉(zhuǎn)

1-8月，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)維持在一個(gè)良好的態(tài)勢(shì)。企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)總額都有較大的增長(zhǎng)，其中利潤(rùn)總額達(dá)到17.7億元，同比增長(zhǎng)402%，創(chuàng)近年新高。

5、水泥項(xiàng)目投資加快

從表2中可看到，廣東水泥制造行業(yè)1—9月投資完成額增長(zhǎng)率為41.03%，高于全國(guó)平均水平，是除西部地區(qū)欠發(fā)達(dá)地區(qū)外增速較大的地區(qū)之一。說(shuō)明經(jīng)核準(zhǔn)已動(dòng)工的廣東新型干法水泥建設(shè)項(xiàng)目由于水泥市場(chǎng)持續(xù)利好的刺激而加快進(jìn)度。今年以來(lái)，全省已投產(chǎn)的生產(chǎn)線4條，新增生產(chǎn)能力434萬(wàn)噸。預(yù)計(jì)到年底前將再投產(chǎn)2條生產(chǎn)線，新增生產(chǎn)能力310萬(wàn)噸。

二、四季度和明年水泥市場(chǎng)預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)四季度和未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間，水泥行業(yè)由于來(lái)自于亞運(yùn)停工、 房地產(chǎn)萎縮、節(jié)能減排、能源漲價(jià)、原材料漲價(jià)等壓力，水泥需求量相對(duì)減少，企業(yè)利潤(rùn)空間有所壓縮。其中房地產(chǎn)投資對(duì)水泥需求影響較大，主要因素如下：

（一）商品房銷售面積下降。自4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)十條”政策出臺(tái)后，商品房銷售持續(xù)下滑。全省商品房銷售面積由一季度增長(zhǎng)14.1%下滑到1-8月的下降7.9%。到三季度全省商品房銷售面積4487.07萬(wàn)平方米，同比下降3.1%，降幅比1-8月收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)；

（二）土地購(gòu)置面積減少。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1315.18萬(wàn)平方米，同比下降2.5%；土地成交價(jià)款272.41億元，同比增長(zhǎng)136.8%。與近年同期相比，今年前三季度土地購(gòu)置面積為近年最少，而土地成交價(jià)款則為近年最高，說(shuō)明獲取土地成本大幅提高；

（三）施工面積、新開工面積大幅增長(zhǎng)，但到位資金趨緊。前三季度新開工面積7818.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.4%。施工面積、新開工面積同比增速均達(dá)到近年同期最高。但從今年情況看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)本年到位資金與完成投資比一路回落，由1-2月時(shí)的275%下降至161%，說(shuō)明企業(yè)資金壓力逐漸顯現(xiàn)。

從商品住宅投資結(jié)構(gòu)看，別墅和高檔住宅投資占前三季度商品住宅投資的45.7%，購(gòu)買人群以二套房以上的改善買家為主，而這部分人群是受新政打壓的主要對(duì)象，房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，很可能導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，新開工項(xiàng)目能否按期施工或竣工還是未知數(shù)；而初次置業(yè)者普遍購(gòu)買90平方米以下中小戶型住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，但該部分的投資僅占26.1%，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)不成太大的影響；從地域看廣州、深圳新開工面積占  以上。這兩市分別出臺(tái)了限內(nèi)、限外、限貸、限年齡等“限購(gòu)令”。10月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，自住性需求再次持幣觀望，等待房?jī)r(jià)回落；首次置業(yè)成本提高，將抑制超前消費(fèi)、不具備購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)防范承受能力的需求，減少了剛性需求；投資、投機(jī)者將被迫撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)。伴隨著需求范圍明顯縮小，一些一線城市住房銷售量大幅下降，一些開發(fā)商可能采取推遲開盤時(shí)間?？梢灶A(yù)計(jì)今年四季度將出現(xiàn)需求萎縮、市場(chǎng)清淡、供給逐步增加的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期。

 房地產(chǎn)業(yè)每年對(duì)水泥的消耗量約占全省水泥總消費(fèi)量的30%，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，商品房成交量應(yīng)聲下跌，一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，由于短時(shí)間內(nèi)對(duì)于住宅開工的影響還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，地產(chǎn)商還會(huì)繼續(xù)施工建設(shè)，所以目前反應(yīng)還不太明顯，有可能需要3～5個(gè)月之后或更長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)間，才能顯現(xiàn)出來(lái)。因此，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)新政導(dǎo)致房地產(chǎn)的萎縮進(jìn)而對(duì)水泥需求量必將產(chǎn)生較大的影響。預(yù)計(jì)對(duì)明年水泥市場(chǎng)面臨較大壓力，尤其是大中城市影響會(huì)更明顯。